http://www.hausundgrund.dede17.02.2012 10:03:54Fri, 17 Feb 2012 09:07:00 +0100Haus & Grund: Politik muss Ertragssituation der Vermieter im Blick haben
  Die Nettokaltmieten sind 2011 gegenüber dem Vorjahr real um 1,1 Prozent gesunken. Im Laufe der vergangenen zehn Jahre stiegen die Mieten damit real lediglich im Jahr 2009 an. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. „Diese bedenkliche Entwicklung sollten alle Politiker im Bund und vor allem in den Ländern und Kommunen im Blick haben, wenn über höhere Steuern privater Immobilieneigentümer und verschärfte energetische Anforderungen an Wohngebäude diskutiert wird“, forderte der Generalsekretär von Haus & Grund Deutschland, Andreas Stücke, heute in Berlin.   Die privaten Vermieter hätten ein großes Interesse am Werterhalt ihrer Mietimmobilien. Vielfach seien diese Wohnungen ein zentraler Bestandteil der Altersvorsorge. Immer weiter steigende Anforderungen an den energetischen Zustand der Immobilien reduzierten die Erträge, häufig genug erhöhten sich dadurch die Verluste. „Energetische Sanierungen rechnen sich für private Vermieter nicht - selbst dann meist nicht, wenn sie mit ohnehin anstehenden Sanierungsarbeiten verbunden werden“, erläuterte Stücke. Nettokaltmieten und Inflation Steigerung in Prozent  Quelle: Statistisches Bundesamt]]>Thu, 09 Feb 2012 13:22:00 +0100Pflicht kann auch auf den Mieter übertragen werden
Der Winter entfaltet nun doch noch in vielen Teilen Deutschlands seine weiße Pracht. Damit kommt auf die Haus- und Grundstückseigentümer eine spezielle Aufgabe zu: Sie sind zur Räumung der Gehwege und Bürgersteige verpflichtet. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. Die meisten Städte und Gemeinden übertragen die Pflicht zur Reinigung der dem Grundstück anliegenden Wege auf den jeweiligen Haus- und Grundstückseigentümer. Im Rahmen dieser Verkehrssicherungspflicht haben sie damit dafür zu sorgen, dass niemand auf vereisten Wegen ausrutscht und sich verletzt. Die Gehwege sind in der Regel zwischen 7 und 20 Uhr eis- und schneefrei zu halten. Bei andauerndem Schneefall müssen Eigentümer nicht ständig fegen und räumen. Es ist ausreichend damit zu beginnen, wenn sich ein Ende des Schneefalls abzeichnet. Vermieter können diese Räumungspflicht durch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag auch auf ihre Mieter übertragen. Die Aufsichtspflicht über eine regelmäßige ordnungsgemäße Ausführung verbleibt aber auch in diesem Fall beim Vermieter. Wird mit der Räumung ein Winterdienst beauftragt, sind die entstehenden Aufwendungen Betriebskosten, die der Mieter zahlen muss. ]]>Wed, 01 Feb 2012 12:59:00 +0100Haus & Grund rät Vermietern, professionellen Rat einzuholen
Vermieter können die von ihnen beglichenen Rechnungen von Energieversorgern nicht zur Grundlage der Heizkostenabrechnung ihrer Mieter machen. Entscheidend ist vielmehr der tatsächliche Brennstoffverbrauch. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. „Die Abrechnung von Betriebskosten zwischen Mieter und Vermieter ist eine komplexe Angelegenheit. Das zeigt gerade wieder dieses Urteil. Private Vermieter sollten sich unbedingt professionelle Unterstützung einholen, um bei diesen jährlichen Abrechnungen auf der sicheren Seite zu sein“, rät Haus & Grund-Mietrechtsexperte Gerold Happ. Der Fall: Ein Vermieter verlangt von seinem Mieter die Nachzahlung von Heizkosten für zwei Jahre. Den beiden Heizkostenabrechnungen wurden die geleisteten Zahlungen des Vermieters an das Energieversorgungsunternehmen zugrunde gelegt (Abflussprinzip). Der BGH entschied nun, dass diese Form der Abrechnung nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs könnten abgerechnet werden (Leistungsprinzip). ]]>Mon, 30 Jan 2012 12:25:00 +0100Haus & Grund fordert Bund und Länder zum Handeln auf
  Die nachhaltige Finanzierung der Energiewende ist äußerst gefährdet. Mehrere hundert Millionen Euro werden in diesem Jahr für die Förderung der energetischen Gebäudesanierung fehlen. „Erschwerend kommt hinzu, dass die steuerliche Förderung energetischer Sanierungen von Wohngebäuden immer noch nicht beschlossen wurde. Wenn sich jetzt nichts Positives tut, wird die Bundesregierung gezwungen sein, ihre Klimaschutzziele nach unten zu korrigieren.“ So kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann entsprechende Meldungen.   Hintergrund: Investitionen in den Klimaschutz unterstützt die Bundesregierung mit Mitteln des Energie- und Klimafonds. Dieser wird seit Mitte vergangenen Jahres ausschließlich mit den Erlösen aus der Versteigerung von CO2-Emissionszertifikaten gespeist. Da der Preis eines Zertifikats derzeit bei rund 10 Euro liegt, die Bundesregierung allerdings mit 17 Euro kalkuliert hat, drohen dem Energie- und Klimafonds im Laufe des Jahres die Mittel auszugehen.]]>Thu, 19 Jan 2012 13:23:00 +0100Vermieter müssen eventuell tätig werden
Ab dem 30. April 2012 werden über Satellit ausschließlich noch digitale Signale versendet. Betroffen sind alle Haushalte, die ihr Fernseh- und Radiosignal bisher analog über Satellit empfangen. Nicht betroffen sind Haushalte, die ihr Signal über Kabel, Antenne oder bereits digital über Satelliten empfangen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Auch Vermieter könnten betroffen sein, sofern sie mietvertraglich verpflichtet seien, ihren Mietern den Empfang entsprechender Signale zu ermöglichen. Wer unsicher sei, ob er bereits ein digitales Satellitensignal empfange, könne dies mithilfe des Videotextes herausfinden. ARD, ZDF, ProSieben, SAT1 und RTL haben auf der Videotextseite 198 einen Hinweis zur Abschaltung des analogen Satellitensignals geschaltet. Sollte dort die Mitteilung „Sie empfangen bereits digital“ zu sehen sein, besteht nach Angaben von Haus & Grund kein weiterer Handlungsbedarf. Haushalte, die bisher lediglich ein analoges Satellitensignal empfangen, benötigen ab dem 30. April 2012 für jedes Empfangsgerät einen digitalen Receiver. Bei Empfangsanlagen, die älter als 13 Jahre sind, ist eventuell zusätzlich ein Universal Low Noise Block Converter (LNB) notwendig. Die Kosten für dieses Gerät liegen bei etwa 20 Euro. Haus & Grund rät allen Vermietern, die ihren Mietern den Empfang von störungsfreien Fernsehsignalen ermöglichen müssen, die technische Umrüstung rechtzeitig vorzunehmen. Hierfür müssten in der Regel nur der LNB und der sogenannte Multischalter für die Teilnehmeranlagen ausgetauscht werden. Der Vermieter sei hingegen nicht verpflichtet, seinen Mietern einen digitalen Receiver oder ein digitales Empfangsgerät zur Verfügung zu stellen. Die Anschaffung dieser Geräte sei Sache des Mieters. ]]>Tue, 10 Jan 2012 12:09:00 +0100Teilmodernisierungen überwiegen
  Private Hauseigentümer haben im Jahr 2010 95 Milliarden Euro in die Modernisierung und Erhaltung von Wohnraum in Deutschland investiert. Mit 85 Prozent dieser Mittel wurden Teilmodernisierungen finanziert. Darauf machte die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland heute in Berlin unter Hinweis auf eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung aufmerksam.   Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann forderte, diese Zahlen etwa bei der anstehenden letzten Verhandlungsrunde zwischen Bundestag und Bundesrat zur steuerlichen Förderung von Gebäudesanierungen zu berücksichtigen. „Die privaten Hauseigentümer investieren bereits enorm viel Geld, um ihre Immobilien energetisch zu modernisieren. Wer noch mehr Klimaschutz im Gebäudebestand möchte, muss Teilsanierungen unterstützen. Für Vollsanierungen fehlen privaten Eigentümern einfach die finanziellen Mittel“, resümierte Kornemann.  ]]>Thu, 05 Jan 2012 09:45:00 +0100Auch Neuanlage eines Gartens ist begünstigt
Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen an der selbstgenutzten Immobilie kann auch für Arbeiten im Rahmen der Neuanlage eines Gartens gewährt werden. Auf diese Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. VI R 61/10) macht die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund aufmerksam. „Damit werden deutlich mehr Handwerkerleistungen durch den Steuerbonus erfasst als bisher. Es ist nun nämlich nicht mehr entscheidend, ob ein Garten neu angelegt oder ob ein naturbelassener Garten umgestaltet wird“, erläutert Haus & Grund-Steuerexperte Stefan Walter. Im Streitfall hatte ein Ehepaar im Jahr 2006 den Garten seines 2003 bebauten Grundstückes anlegen und dabei auch eine Stützmauer zum Nachbargrundstück errichten lassen. Die Arbeitskosten der Erd- und Pflanzarbeiten in Höhe von knapp 3.200 Euro und die Arbeitskosten für die Mauererrichtung in Höhe von etwa 4.500 Euro machten die Eheleute in ihrer Steuererklärung geltend. Finanzamt und Finanzgericht lehnten einen Steuerabzug für haushaltsnahe Handwerkerleistungen ab. Deren steuerliche Berücksichtigung scheitere daran, dass durch die Neuanlage des Gartens etwas Neues, nicht Vorhandenes geschaffen worden sei. Der BFH folgte dem nicht, da der Wortlaut des Gesetzes ausdrücklich alle Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten in die Steuerermäßigung mit einbeziehe. Ob ein Garten neu angelegt (Herstellungskosten) oder ein naturbelassener Garten umgestaltet (Modernisierungs- und Erhaltungsaufwand) werde, sei für den Steuerbonus insoweit ohne Belang. ]]>Tue, 03 Jan 2012 11:28:00 +0100Worauf sich Hauseigentümer im neuen Jahr einstellen müssen In diesem Jahr müssen sich Hauseigentümer wieder auf einige Neuerungen einstellen. Diese betreffen vor allem verschiedene steuer-, energie- und mietrechtliche Änderungen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Die Darstellung der bereits seit Jahresbeginn geltenden Neuregelungen wird durch einen Ausblick auf geplante politische Vorhaben ergänzt. Dieser umfasst eine mögliche Mietrechtsreform, eine mögliche steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungen sowie geplante neue Vorgaben zum Energiesparen.
Verbilligte Wohnraumüberlassung neu geregelt Mit dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 wurden zum Jahreswechsel unter anderem die Regelungen zur verbilligten Vermietung von Wohnungen neu geregelt. Seit dem 1. Januar 2012 entfällt dabei für viele Vermieter die bislang gegenüber dem Finanzamt vorzunehmende aufwendige Totalüberschussprognose. Dies kann zu einer Vereinfachung führen. Andererseits müssen diejenigen Vermieter, die von ihren Mietern jetzt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen, damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Zinskosten oder Verwaltungsausgaben) nur noch anteilig anerkennt. Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei den Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt. Vermieter, die in den vergangenen Jahren in laufenden Mietverhältnissen keine Mieterhöhung vorgenommen haben, sollten folglich ihre Mieten mit den ortsüblichen Mieten vergleichen. Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der üblichen Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen konnten. Gegebenenfalls muss aus steuerlichen Gründen die Miete erhöht werden, insbesondere dann, wenn sich herausstellt, dass die ortsübliche Marktmiete in der Vergangenheit stark gestiegen ist.
Grunderwerbsteuer: Anhebung in weiteren Ländern Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die Länder fest. Bundesweit ist ein Trend zu immer höheren Sätzen festzustellen (siehe Tabelle), der sich auch 2012 fortsetzt. Künftig sollen zudem alle Immobilientransaktionen über die Notare elektronisch an die Finanzbehörden übermittelt werden, um den Steuervollzug zu verbessern. Höhere Grunderwerbsteuersätze konterkarieren das Ziel der Bundesregierung, die Wohneigentumsquote zu erhöhen, da sie die ohnehin schon hohen Erwerbsnebenkosten weiter verteuern.

Land Grunderwerbsteuersatz 2011/2012 Baden-Württemberg 5,0 (seit 5. November 2011) Bayern 3,5 Berlin 4,5 (geplant: 5 Prozent ab 2012) Brandenburg 5,0 (seit 1. Januar 2011) Bremen 4,5 (seit 1. Januar 2011) Hamburg 4,5 (seit 1. Januar 2009) Hessen 3,5 Mecklenburg-Vorpommern 3,5 (geplant: 5 Prozent ab 2012) Niedersachsen 4,5 (seit 1. Januar 2011) Nordrhein-Westfalen 5,0 (seit dem 1. Oktober 2011) Rheinland-Pfalz 5,0 (ab dem 1. März 2012) Saarland 4,5 (seit 1. Januar 2012) Sachsen 3,5 Sachsen-Anhalt 4,5 (seit 1. März 2010) Schleswig-Holstein 5,0 (seit 1. Januar 2012) Thüringen 5,0 (seit 7. April 2011)
Einspeisevergütung für Solarstrom Private Eigentümer, die Anfang dieses Jahres damit beginnen, mittels Fotovoltaikanlagen produzierten Strom in das öffentliche Stromnetz einzuspeisen, erhalten für kleinere Anlagen mit bis zu 30 kW-Leistung 24,43 Cent je Kilowattstunde. Dies gilt für Dachanlagen. Damit sinkt die Vergütung für neu installierte Anlagen um 15 Prozent gegenüber 2011. Ab dem 1. Juli 2012 soll diese Einspeisevergütung weiter reduziert werden. Die Höhe ist derzeit aber unklar und hängt davon ab, wie viele Solaranlagen noch neu installiert werden.
Immobilienbewertung Für Bewertungsstichtage seit dem 14. Dezember 2011 kann in den Fällen, in denen der für die Bewertung eines bebauten Grundstücks notwendige Bodenrichtwert durch die kommunalen Gutachterausschüsse nicht ermittelt worden ist, der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Grundstücke abgeleitet werden. Dies gilt sowohl für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, als auch für die Grunderwerbsteuer. Die Gesetzesänderung ist eine Reaktion auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Urteil vom 25. August 2010, Az. II R 42/09), wonach bei einer Immobilienbewertung durch die Finanzämter lediglich der Gebäudewert anzusetzen ist und nicht der Grundstückswert, wenn der örtliche Gutachterausschuss keinen Bodenwert ermittelt hat.

Die für die erbschaftsteuerliche Wertermittlung bebauter Grundstücke im Sachwertverfahren erforderliche Gebäudeherstellungskostentabelle wurde an die Baupreisentwicklung angepasst. Hierdurch ergeben sich in einigen Fällen spürbar höhere Werte bei der Immobilienbewertung
KfW-Förderprogramme Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat einige Änderungen in ihren wohnwirtschaftlichen Programmen beschlossen:

• Einstellung des Programmes „Wohnraum modernisieren“: Die Förderung von allgemeinen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über das Programm „Wohnraum modernisieren“ ist zum Jahresende 2011 ausgelaufen.

• Fortführung des Programms „Altersgerecht umbauen“: Das Programm „Altersgerecht umbauen“ wird seit dem 1. Januar 2012 aus den Mitteln der KfW gespeist. Die Zinssubventionierung durch die KfW wird allerdings nicht im gleichen Umfang wie bisher erfolgen. Dadurch steigen die Zinssätze deutlich. Die Zuschussvariante entfällt seit 1. Januar 2012 ganz.

• Aufhebung des maximalen Finanzierungsanteils und Reduzierung des Förderhöchstbetrages im KfW-Wohneigentumsprogramm: Den maximalen Finanzierungsanteil des KfW-Wohneigentumsprogramms in Höhe von 30 Prozent der Herstellungskosten gibt es seit dem 1. Januar 2012 nicht mehr. Gleichzeitig wird der Förderhöchstbetrag auf 50.000 Euro reduziert.

• Neues KfW-Förderprogramm „Energetische Stadtsanierung“: Seit dem 1. Januar 2012 bietet die KfW ein neues Förderprogramm an. Unter dem Namen „Energetische Stadtsanierung“ vergibt die KfW Zuschüsse für die Erstellung integrierter Quartierskonzepte für energetische Sanierungs-maßnahmen. Ebenfalls bezuschusst werden kann ein Sanierungsmanager, der die Planung sowie die Realisierung der in den Konzepten vorgesehenen Maßnahmen begleitet und koordiniert. 

Ausblick: Sonderabschreibung Gebäudesanierung Die Steuerförderung der energetischen Gebäudesanierung ist ein wichtiger Baustein der von Bund und Ländern gemeinsam angestrebten Energiewende. Scheitern die Verhandlungen zu dem bereits im Sommer vom Bundestag beschlossenen, dann aber von den Ländern blockierten Gesetz auch in der letzten Verhandlungsrunde im Vermittlungsausschuss, wird ein wichtiger Sanierungsimpuls weitgehend ausbleiben. Im Gesetz ist für Vermieter eine 10-prozentige Abschreibung über 10 Jahre auf bestimmte Gebäudeinvestitionen vorgesehen, die den energetischen Zustand eines Altbaus erheblich verbessern. Selbstnutzer sollen einen Sonderausgabenabzug in gleicher Höhe erhalten. Derartige Steuererleichterungen wären insbesondere für selbstnutzende Eigentümer ein starker Anreiz, mehr Geld in die energetische Sanierung der eigenen Immobilie zu investieren – erst recht, wenn auch einzelne Maßnahmen gefördert würden und die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderregelungen nicht zu eng gefasst werden.
Mietrechtsreform Mit dem Ende Oktober vorgelegten Mietrechtsänderungsgesetz schlägt die Bundesregierung den richtigen Kurs ein. Dies gilt insbesondere für die Bekämpfung des Mietnomadentums. Die geplante Hinterlegungsregelung sollte den Mietbetrügern weitgehend den Wind aus den Segeln nehmen. Auch die geplanten Regelungen zur Entbürokratisierung energetischer Sanierung sind weitgehend hilfreich, obwohl an einigen Stellen Nachbesserungen notwendig sind. Vollkommen unnötig war aus Sicht von Haus & Grund der frühe Verzicht der Bundesregierung auf die Beseitigung der asymmetrischen Kündigungsfristen. Mit den Gesetzesberatungen soll im Frühjahr begonnen werden.   EnEV 2012: Weitere Verschärfung der energetischen Anforderungen an Gebäude? Feststeht, dass es in diesem Jahr eine neue Energieeinsparverordnung (EnEV) geben wird. Wie diese jedoch im Detail ausgestaltet sein wird, ist noch unklar. Hintergrund ist, dass die bereits 2010 novellierte EU-Gebäuderichtlinie Vorgaben macht, die auch in Deutschland bis Juli 2012 umgesetzt werden müssen. Für Vermieter dürften insbesondere zwei Punkte von Interesse sein:

• Zum einen soll die Aushangpflicht für vorhandene Energieausweise auf Gebäude ausgeweitet werden, in denen mehr als 500 Quadratmeter Gesamtnutzfläche starken Publikumsverkehr aufweisen. Hiervon könnten beispielsweise Mehrfamilienhäuser betroffen sein, bei denen eine entsprechend große Fläche als Restaurant genutzt wird.

• Zum anderen soll zukünftig in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien ein Indikator über die Gesamtenergieeffizienz des jeweiligen Gebäudes angegeben werden müssen. Einzelheiten dazu stehen noch nicht fest. Ebenfalls offen ist noch, ob es tatsächlich zu einer weiteren Verschärfung der energetischen Anforderungen an Gebäude kommen wird. Das Energiekonzept der Bunderegierung hat hier zumindest die Vorgabe gemacht, dass die Effizienzstandards für Gebäude „ambitioniert“ erhöht werden sollen.

]]>Wed, 21 Dec 2011 13:14:00 +0100Feuerlöscher und Rauchmelder gehören in jeden Haushalt
  Folgenschwere Brände entstehen vermehrt während der Weihnachtsfeiertage und bei Silvesterfeiern durch einen unachtsamen Umgang mit offenem Feuer. Feuerlöscher und Rauchmelder können das Schlimmste verhindern. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund appelliert an alle Mieter und Eigentümer, Kerzen und offene Flammen stets mit Vorsicht zu verwenden.   Werde das Gebäude durch Feuer oder Löschwasser beschädigt, so dass Renovierungen notwendig würden, sei die Gebäudeversicherung oder die Haftpflichtversicherung des Verursachers zuständig. Schäden am Haus- oder Wohnungsinventar ersetze in der Regel die Hausratversicherung. Ob jedoch im Falle des Falles eine Versicherung zahle, hänge davon ab, ob der Verursacher des Brandes grob fahrlässig oder gar vorsätzlich gehandelt habe. Laut Haus & Grund können zudem Schadensersatzansprüche und strafrechtliche Konsequenzen drohen, wenn andere Wohnungen beeinträchtigt wurden oder Personen zu Schaden gekommen sind.   Besser sei, es gar nicht erst soweit kommen zu lassen und vorsichtig mit dem Feuer umzugehen. Kerzen sollten niemals unbeaufsichtigt in einem Raum gelassen werden. Dann könne man regelmäßig so schnell reagieren, dass es nicht zu einer Ausweitung des Feuers komme. Neben einem griffbereiten Feuerlöscher rät Haus & Grund auch dazu, Häuser und Wohnungen prinzipiell mit Rauchmeldern auszurüsten. Mit wenig Aufwand könne hier eine Menge für die Sicherheit getan werden. ]]>Thu, 08 Dec 2011 09:34:00 +0100Haus & Grund: Vermieter sollten Miethöhen überprüfen
Ab dem 1. Januar 2012 gelten neue steuerliche Regelungen bei der verbilligten Vermietung von Wohnungen. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund rät Vermietern deshalb, ihre Miethöhen zu überprüfen. Andernfalls könnte es zu steuerlichen Mehrbelastungen kommen. Wie Haus & Grund erläutert, müssen ab Januar 2012 diejenigen Vermieter, die von ihren Mietern weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen, künftig damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten nur noch anteilig anerkennt. Bisher lag diese Grenze bei 56 Prozent. Typische Werbungskosten sind zum Beispiel Gebäudeabschreibungen, Zinskosten und Verwaltungsausgaben. Die bisher notwendige Überschussprognose, mit der ein Vermieter den vollen Werbungskostenabzug erreichen kann, wenn er zwischen 56 und 75 Prozent der üblichen Marktmiete verlangt, entfällt ab dem kommenden Jahr. Grundsätzlich ist es unerheblich, ob es sich bei den Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt. Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen können. Diese Vermieter können bisher die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallenden Kosten voll steuerlich geltend machen. Künftig gilt dies nur, wenn mindestens 66 Prozent der üblichen Marktmiete vereinbart sind. Gegebenenfalls muss der betroffene Vermieter also in diesen Fällen allein aus steuerlichen Gründen die Miete erhöhen. Das gilt insbesondere dann, wenn die ortsübliche Marktmiete in der Vergangenheit stark gestiegen ist. Weitere Hinweise zu diesem Thema geben die örtlichen Haus & Grund-Vereine. ]]>Thu, 08 Dec 2011 09:34:00 +0100Haus & Grund: Vermieter sollten Miethöhen überprüfen
Ab dem 1. Januar 2012 gelten neue steuerliche Regelungen bei der verbilligten Vermietung von Wohnungen. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund rät Vermietern deshalb, ihre Miethöhen zu überprüfen. Andernfalls könnte es zu steuerlichen Mehrbelastungen kommen. Wie Haus & Grund erläutert, müssen ab Januar 2012 diejenigen Vermieter, die von ihren Mietern weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen, künftig damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten nur noch anteilig anerkennt. Bisher lag diese Grenze bei 56 Prozent. Typische Werbungskosten sind zum Beispiel Gebäudeabschreibungen, Zinskosten und Verwaltungsausgaben. Die bisher notwendige Überschussprognose, mit der ein Vermieter den vollen Werbungskostenabzug erreichen kann, wenn er zwischen 56 und 75 Prozent der üblichen Marktmiete verlangt, entfällt ab dem kommenden Jahr. Grundsätzlich ist es unerheblich, ob es sich bei den Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt. Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen können. Diese Vermieter können bisher die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallenden Kosten voll steuerlich geltend machen. Künftig gilt dies nur, wenn mindestens 66 Prozent der üblichen Marktmiete vereinbart sind. Gegebenenfalls muss der betroffene Vermieter also in diesen Fällen allein aus steuerlichen Gründen die Miete erhöhen. Das gilt insbesondere dann, wenn die ortsübliche Marktmiete in der Vergangenheit stark gestiegen ist. Weitere Hinweise zu diesem Thema geben die örtlichen Haus & Grund-Vereine. ]]>Wed, 23 Nov 2011 09:56:00 +0100Haus & Grund enttäuscht über starre Haltung
Die Länder lehnen mehrheitlich steuerliche Anreize für energetische Wohngebäudesanierung weiterhin ab. In der gestrigen Sitzung des Vermittlungsausschusses von Bundestag und Bundesrat konnte wieder kein Kompromiss gefunden werden. Der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland zeigte sich enttäuscht über diese starre Haltung. Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann: „Die Steuerförderung wäre ein wichtiger Baustein der von Bund und Ländern gemeinsam angestrebten Energiewende. Scheitern die Verhandlungen auch in den nächsten beiden Anläufen, wird der von den privaten Hauseigentümern dringend erwartete Sanierungsimpuls weitgehend ausbleiben.“ ]]>Thu, 17 Nov 2011 15:47:00 +0100Haus & Grund plädiert für Nachbesserungen
  „Mit dem heute vorgelegten Gesetzesentwurf ist eine wichtige Hürde für ein neues Mietrecht genommen. Wir begrüßen den Reformvorschlag der Bundesregierung ausdrücklich, sehen allerdings noch Nachbesserungsbedarf im Detail.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann das Gesetzesvorhaben. Er bedauerte, dass sich die Koalition frühzeitig und ohne Not davon verabschiedet habe, die Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter zu vereinheitlichen.   Nach Auffassung Kornemanns ist die geplante Reform geeignet, Mietbetrügern wirksam entgegenzutreten, ohne die Rechte ehrlicher Mieter zu beschränken. Um die energetische Sanierung des vermieteten Gebäudebestandes zu beschleunigen, reichte der Kabinettsbeschluss allerdings nicht aus. Der Ausschluss von Mietminderungen lediglich für die ersten drei Monate der Baumaßnahmen sei zu kurz. Kornemann forderte zudem, Mietminderungen nicht nur für explizit energetische Modernisierungen auszuschließen, sondern für alle weiteren Maßnahmen, die parallel durchgeführt werden. „Ohne eine umfassende Anpassung des Mietrechts wird die von allen Parteien geforderte Energiewende nicht erreicht“, sagte Kornemann abschließend. ]]>Mon, 14 Nov 2011 14:21:00 +0100Haushaltsausschuss erhöht die Mittel für das kommende Jahr in letzter Minute
Die vom Haushaltsausschuss des Bundestages bewilligten Mittel von 455 Millionen Euro für das Haushaltsjahr 2012 stellen die Städtebauförderung auf eine solide Grundlage.“ Das sagte Haus & Grund-Generalsekretär Andreas Stücke heute in Berlin zu den Ergebnissen der Beratungen der letzten Woche. Im Vergleich zu den bisherigen Planungen von 410 Millionen Euro wurden für den Haushaltstitel nun zusätzlich 45 Millionen genehmigt. Stücke begrüßte die Entscheidung. Mit den 92 Millionen Euro, die im Jahr 2012 für das KfW-Programm „Energetische Stadtsanierung“ zur Verfügung stünden, seien weitere Mittel im Bereich der Stadtentwicklung zugesagt. Die Städtebauförderung des Bundes unterstützt seit nunmehr 40 Jahren die Entwicklung von Städten. „Auch für die kommenden Jahre sollte die Mittelausstattung für die Städtebauförderung das für 2012 beschlossene Niveau nicht unterschreiten“, so Stücke abschließend. ]]>Tue, 01 Nov 2011 10:21:00 +0100Vermieter müssen Anlagen zur Warmwasserbereitung überprüfen lassen
Seit heute sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern zu jährlichen Legionellentests verpflichtet, wenn in ihren Häusern Trinkwasser zentral erwärmt wird. Derartige Anlagen müssen umgehend den zuständigen Gesundheitsämtern gemeldet werden. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. Die Untersuchung koste bei einem Haus mit acht Wohnungen voraussichtlich etwa 200 Euro pro Jahr. Als Teil der Betriebskosten könnten diese Aufwendungen grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden. Von den jährlichen Legionellentests sind Eigentümer folgender zentraler Trinkwasseranlagen betroffen: wenn das Speichervolumen mindestens 400 Liter beträgt oder das Rohrleitungsvolumen zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle mindestens 3 Liter aufweist. Die Wasserproben dürfen nur von zugelassenen Trinkwasseruntersuchungsstellen auf Legionellen untersucht werden. Entsprechende Laborlisten stellen die Landesgesundheitsministerien bzw. –ämter bereit. Nach Abschluss der Untersuchung müssen die Vermieter die Ergebnisse innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Gesundheitsamt mitteilen. Die Originale der Prüfberichte muss der Eigentümer zehn Jahre aufbewahren. Wie Haus & Grund weiter berichtet, sind Vermieter auch verpflichtet, die Existenz vorhandener zentraler Anlagen zur Erwärmung von Trinkwasser gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Die Inbetriebnahme einer solchen Anlage sollte dem Amt ebenso angezeigt werden wie bauliche oder betriebstechnische Änderungen, Stilllegungen und Eigentümerwechsel. Zahlreiche Gesundheitsämter bieten entsprechende Formulare im Internet an. Erfolgt die Anzeige nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig, kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. ]]>Wed, 26 Oct 2011 11:38:00 +0100Haus & Grund begrüßt Initiative der Bundesregierung
  „Die Bundesregierung möchte der steuerlichen Förderung energetischer Gebäudesanierungen nun doch noch eine Chance geben. Diese Initiative begrüßen wir ausdrücklich.“ So kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann den heutigen Beschluss des Bundeskabinetts, in dieser Frage den Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat anzurufen.   Er sprach sich dafür aus, das nun anstehende Vermittlungsverfahren für Nachbesserungen zu nutzen. Nur dann werde das Gesetz tatsächlich den von Bund und Ländern gewünschten Effekt haben und umfangreiche Sanierungsbemühungen bei den Hauseigentümern auslösen. Die derzeit im Gesetz verlangten 85 Prozent Energieverbrauch im Vergleich zum heutigen Neubaustandard seien im sanierten Altbaubestand regelmäßig nicht zu erreichen. Kornemann schlug stattdessen eine Richtgröße von 115 Prozent Energieverbrauch vor. „Wenn die steuerliche Förderung wirklich einen Sanierungsanreiz für private Eigentümer bieten soll, müssen die strengen Anforderungen deutlich gesenkt werden. Nur dann sind sie realistisch und erfüllbar.“   Zudem forderte er, den steuerlichen Anreiz auch für selbstnutzende Hauseigentümer zu öffnen, die nicht eine Komplettsanierung, sondern nur einzelne Maßnahmen vornehmen. „In der Realität wird das Gros der Eigentümer nur Einzelmaßnahmen durchführen können. Für mehr reichen bei den meisten die finanziellen Mittel nicht aus“, sagte Kornemann. Dies sollte berücksichtigt werden. ]]>Thu, 20 Oct 2011 12:14:00 +0100Außenwasseranschlüsse sollten rechtzeitig entleert werden
Jetzt im Herbst sollten Eigentümer daran denken, ihre Häuser auf den kommenden Winter vorzubereiten, rät die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland. An erster Stelle steht dabei die Inspektion des Daches und der Dachrinnen. Zudem sollten die Außenwasseranschlüsse rechtzeitig entleert werden. Häufig führen Frühjahrsstürme zu Schäden an der Dachdeckung, die im Sommer unentdeckt bleiben. Dachziegel können sich verschoben haben, so dass kleine Öffnungen entstehen. In der Folge gelangt Wasser in das Gebäude und führt dort im Winter zu Frostschäden. Haus & Grund rät daher, Dächer im Herbst gegebenenfalls auch durch einen Fachmann in Augenschein nehmen zu lassen. Ebenso wichtig ist das Reinigen der Dachrinnen, die mit Laub verstopft sein können. Wenn es dann stark regnet, kann das Wasser nicht durch die Fallrohre abfließen. Es sucht sich andere Wege und verursacht bei Frost Schäden an der Fassade oder am Dach. Dort, wo in jedem Jahr viel Laub auf das Dach fällt, können spezielle Gitter dafür sorgen, dass kein Laub in die Rinne gelangt. Hauseigentümer sollten unbedingt daran denken, sämtliche Außenwasseranschlüsse zu entleeren, um Frostschäden in den Wasserleitungen zu vermeiden. Haus & Grund rät zudem, Fenster- und Türdichtungen zu überprüfen und eventuell einzufetten, damit sie nicht porös werden und weiterhin wasser- und winddicht schließen. Zu denken ist auch an den bevorstehenden Winterdienst. Ein Besen und ein Schneeschieber sowie ausreichendes Streugut sollten griffbereit sein. Wer mit Öl heizt, ist gut beraten, noch einen Blick auf den Heizölvorrat zu werfen. ]]>Wed, 19 Oct 2011 09:35:00 +0100Haus & Grund: Bedenkliche Entwicklung
  Berlin, 19. Oktober 2011. Sowohl die Verbraucherpreise insgesamt als auch die Energiepreise im Besonderen sind in den vergangenen 15 Jahren in Deutschland deutlich stärker gestiegen als die Wohnungskaltmieten. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hält dies für eine bedenkliche Entwicklung. „Mietpreise, die hinter dem allgemeinen Preisanstieg zurückbleiben, kommen in immer mehr Fällen einem Substanzverzehr gleich. Deshalb ist eine solche Entwicklung sowohl für Vermieter wie auch für Mieter langfristig nachteilig. Nur wenn Vermieter hinreichende Mieteinnahmen erzielen, können sie in ihre Wohnungen investieren und notwendige Zukunftsinvestitionen finanzieren“, sagte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute in Berlin. Der Staat müsse seinen Teil dazu beitragen, dass die Wohnnebenkosten in Zukunft weniger stark steigen. So müssten die Kartellbehörden die Preisgestaltung von Energie-, Wasserversorgungs- und Müllentsorgungsunternehmen strikter kontrollieren. Zudem sei es an der Zeit, die Besteuerung von Haushaltsenergie zu reduzieren, forderte Kornemann.   Nach Angaben von Haus & Grund Deutschland stieg die durchschnittliche Kaltmiete einer Bestandswohnung mit einer Wohnfläche von 70 Quadratmetern zwischen 1995 und 2010 um knapp 12 Prozent. Die Kaltmieten bei Erstbezug von Neubauten sanken sogar geringfügig. Hingegen sorgten insbesondere starke Energiepreissteigerungen und höhere Mehrwert- und Ökosteuern in den vergangenen 15 Jahren für spürbar höhere Wohnnebenkosten bei Gas (+85 Prozent), leichtem Heizöl (+192 Prozent) sowie Strom (+50 Prozent). Auch die Preise für Wasser und Abwasser (+34 Prozent) sowie die Müllentsorgung (+47 Prozent) seien stark gestiegen. Die Verbraucherpreise insgesamt legten um 21 Prozent zu. Die Angaben basieren auf Daten des Statistischen Bundesamtes sowie des Marktforschungsunternehmens Bulwien Gesa.   Einkommens- und Preisentwicklung in Deutschland
1995 - 2010
  Verbraucherpreise 21,1 %   Einkommen, brutto Einkommen, netto verfügbar   16,5 % 33,1 % Kaltmieten
  Wohnung im Erstbezug, 70 qm Wohnung im Bestand, 70 qm   -0,2 % 11,7 % Energie- und Nebenkosten
  Gas  84,9 % Öl 191,6 % Strom 52,5 % Wasser 34.0 % Abwasser 33,8 % Müll 47,5 %   Quellen: Statistisches Bundesamt, Bulwien Gesa, eigene Berechnungen]]>Tue, 04 Oct 2011 09:28:00 +0100Hauseigentümer stehen in der Pflicht
  Hauseigentümer sollten in den kommenden Wochen dafür Sorge tragen, dass Laub auf Gehwegen vor sowie auf dem eigenen Grundstück nicht zur Gefahr für Fußgänger wird. Das empfiehlt die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland. Gerade in Verbindung mit Regen könne ein mit Laub bedeckter Weg sehr rutschig werden. Die Verkehrssicherungspflicht treffe den Eigentümer nicht nur bei Eisbildung und Schneefall.   Anfallendes Laub von Bäumen im öffentlichen Straßenraum werde in der Regel von der örtlichen Straßenreinigung beseitigt. Die Eigentümer müssten dieses Laub nur zu Haufen zusammenfegen, so dass Straßenrinnen und Gullys nicht verstopft werden. Laub, das von eigenen Bäumen auf den öffentlichen Gehweg gefallen ist, sollte auf dem eigenen Grundstück entsorgt werden. Eigentümer könnten das Laub beispielsweise kompostieren oder als Frostschutz für Gartenpflanzen verwenden.   Haus & Grund weist darauf hin, dass Dritte das Laubfegen übernehmen können. Allerdings bliebe auch in diesem Fall der Eigentümer zur Überwachung verpflichtet. Die meisten Gemeinden regelten die Reinigungspflichten in Satzungen. Welche einzelnen Regelungen vor Ort bestehen, könne dort nachgelesen werden. ]]>Wed, 28 Sep 2011 13:04:00 +0100Ankündigung für den Mieter muss nicht jedes Detail auflisten
  Die Modernisierung von Mietwohnungen bleibt für den Vermieter eine komplexe Aufgabe. So kommentiert die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland die heutige Entscheidung des BGH (Az. VIII ZR 242/10). Der BGH hat entschieden, dass in dem Ankündigungsschreiben dem Mieter nicht jede Baumaßnahme und jede Veränderung bis ins Detail beschrieben werden müsse. Der Mieter habe die Modernisierung zu dulden, wenn er sich aufgrund der Beschreibungen ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten Baumaßnahmen machen könne. „Mit diesem Urteil beweisen die BGH-Richter Praxisnähe. Bei aufwendigeren energetischen Modernisierungen steht der Vermieter jedoch wie bisher vor fast unüberwindbaren bürokratischen Hürden“, erläutert Haus & Grund-Jurist Kai Warnecke.   Im zu entscheidenden Fall beabsichtigte der Vermieter, Balkone an ein Mehrfamilienhaus anzubringen. Er beanspruchte von den betroffenen Mietern die Duldung. In der Modernisierungsankündigung beschrieb der Vermieter in Stichworten die geplanten Baumaßnahmen an der Außenwand und in der Wohnung, kündigte das Datum des Baubeginns, die geplante Dauer der Baumaßnahmen sowie die Höhe der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Der BGH entschied, dass diese Angaben den Anforderungen einer Modernisierungsankündigung genügen. Ergebnis: Die Mieter müssen die Baumaßnahmen dulden.  ]]>Thu, 22 Sep 2011 12:26:00 +0100Haus & Grund: Hauseigentümer sind verunsichert
„Die von der Bundesregierung vor einem Jahr eingeleitete Energiewende ist möglicherweise bereits an ihrem Ende angelangt“, erklärte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute in Berlin. Er verwies in diesem Zusammenhang auf die jüngste Förderstatistik der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Danach hat die KfW von Januar bis Juni dieses Jahres im Programm „Energieeffizient sanieren“ 62 Prozent weniger Geld für Förderkredite ausgegeben als im gleichen Vorjahreszeitraum. Kornemann: „Dieser dramatische Einbruch lässt darauf schließen, dass die Hauseigentümer derzeit sehr verunsichert sind. Wir benötigen langfristig gültige Anreize, damit die Eigentümer ihre Investitionsentscheidungen sicher planen können. Nur wenn die Bundesregierung jetzt die Weichen stellt, werden die Hauseigentümer ihren Beitrag zur Energiewende leisten können.“ Laut Kornemann sind drei Punkte zentral, damit der Wohngebäudebestand wie von der Bundesregierung gewünscht saniert werden kann:

• steuerliche Anreize
• langfristig verlässliche Förderungen durch die KfW und eine
• Reform des Mietrechts

„Wenn die Bundesregierung diese drei Punkte zeitnah umsetzt, besteht für die privaten Hauseigentümer eine Chance, energetische Sanierungen durchzuführen, die sich auch rechnen. Außerordentlich schädlich wären hingegen jegliche Verschärfungen ordnungsrechtlicher Vorgaben“, warnte Kornemann. ]]>Thu, 15 Sep 2011 11:54:00 +0100BGH: Heizkörper können Sondereigentum sein
Bevor in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Zentralheizung ausgetauscht wird, sollten die Eigentümer einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Sofern die Heizkörper und Anschlussleitungen im Sondereigentum stehen und sie im Rahmen der Heizungsmodernisierung ebenfalls ausgetauscht werden müssen, kann dies nur mit Zustimmung der jeweiligen Eigentümer erfolgen. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. V ZR 176/10) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund in Berlin hin. Der BGH urteilte, dass Wohnungseigentümern, deren Heizkörper im Sondereigentum stehen, bei einer Gesamterneuerung der Zentralheizung eine angemessene Zeit zur Umstellung der Heizkörper und Anschlussleitungen gewährt werden muss. Wenn auch nach Ablauf dieser Frist die Heizungskörper nicht mehr mit der erneuerten Heizungsanlage kompatibel sind, können sie von dieser abgetrennt werden. Der Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, die alte Heizungsanlage inklusive der Leitungen zu erneuern. Die Gemeinschaft einigte sich auf eine Sonderumlage, die sie in Beträge für das Gemeinschaftseigentum und für das Sondereigentum untergliederte. Hintergrund hierfür war, dass in der Teilungserklärung die „Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung von den Anschlussstellen an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung“ dem Sondereigentum zugeordnet waren. Der BGH entschied, dass der Beschluss hinsichtlich der Sonderumlage für die Heizkörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen nichtig ist. Die Erneuerung dieser Anlagenteile sei nicht Aufgabe der Gemeinschaft. ]]>Fri, 09 Sep 2011 13:08:00 +0100Ort der Zubereitung ist entscheidend
Die Lieferung von Essen an private Haushalte durch ein Unternehmen ist keine haushaltsnahe Dienstleistung. Daher kann ein entsprechender Steuerbonus nicht in Anspruch genommen werden. Dies geht aus einer Entscheidung des Finanzgerichts Münster hervor (Urteil vom 15. Juli 2011, Az. 14 K 1226/10 E), auf die Haus & Grund Deutschland hinweist. Der Fall: Ein älteres Ehepaar hatte in seiner Einkommensteuererklärung Aufwendungen für gelieferte Mahlzeiten in Höhe von knapp 1.900 Euro als haushaltsnahe Dienstleistung geltend gemacht. Dies lehnte das Finanzamt ab. Die Anerkennung der Kosten für die Mahlzeitenlieferung als Aufwendung nach § 35a Einkommensteuergesetz scheitere daran, dass die Zubereitung der Mahlzeiten nicht im Haushalt der Kläger erfolgt sei. Das Finanzgericht gab der Behörde Recht. Der Steuerbonus könne nur in Anspruch genommen werden, wenn eine Dienstleistung im Haushalt des Steuerpflichtigen ausgeübt oder erbracht werde. Im vorliegenden Fall sei die Mahlzeitenlieferung und Zubereitung zwar eine typischerweise im Haushalt anfallende Arbeit, allerdings werde sie in diesem Fall nicht im Haushalt des klagenden Ehepaares, sondern im liefernden Unternehmen erbracht. ]]>Thu, 01 Sep 2011 12:11:00 +0100Honorarkürzung bei Pflichtverletzung
Ein Architekt muss ein Bautagebuch führen, wenn er sich vertraglich zur Überwachung des Bauvorhabens verpflichtet hat. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az. VII ZR 65/10) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Kommt der Architekt dieser Pflicht nicht nach, kann der Bauherr das Architektenhonorar mindern. Im vorliegenden Fall hatten der Bauherr und der Architekt vereinbart, dass für Inhalt und Umfang der vom Architekten geschuldeten Leistungen das Leistungsbild des § 15 Abs.2 HOAI gelten soll. In dieser Vereinbarung erkannte der BGH die Verpflichtung des Architekten zum Führen eines Bautagebuches, weil dies zum Leistungsbild der Objektüberwachung (Leistungsphase acht) gehöre. Die Dokumentation im Rahmen eines Bautagebuches sei insbesondere bei Störungen des Bauablaufs oder Auseinandersetzungen mit anderen Baubeteiligten von großer Bedeutung. Das Dokumentationsinteresse des Bauherrn bestehe nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei Bauten im Bestand, also bei Modernisierungsmaßnahmen, Instandsetzungen und Ausbau. ]]>Fri, 26 Aug 2011 10:53:00 +0100Auf richtigen Versicherungsschutz achten
Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, verlorene Wohnungsschlüssel zu ersetzen. Dies kann unter Umständen sehr teuer sein. Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland rät darauf zu achten, dass die Privat-Haftpflichtversicherung einen Schlüsselverlust in ausreichender Höhe abdeckt. Gerade wenn Mieter in Mehrfamilienhäusern ihren Schlüssel verlieren, ist es in der Regel notwendig, die komplette Schließanlage des Hauses auszutauschen. Nach einem Schlüsselverlust haben auch die übrigen Mieter des Hauses einen Anspruch darauf, dass sich kein Unbefugter mit dem verlorenen oder gestohlenen Schlüssel Zutritt in das Haus verschafft. Wer keinen entsprechenden Versicherungsschutz hat, muss die Kosten selbst tragen. Einen kostengünstigen Ersatzschlüssel herstellen zu lassen, kommt nur in Ausnahmen in Betracht. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn sicher ist, dass durch den Verlust des Schlüssels die Sicherheitsinteressen der übrigen Hausbewohner nicht beeinträchtigt sind. Hat der Mieter beispielsweise den Schlüssel nachweislich ins Meer fallen lassen und liegt dieser jetzt in 1.000 Meter Tiefe auf dem Meeresgrund, so ist die Zuordnung zu einer bestimmten Wohnung nach menschlichem Ermessen ausgeschlossen. ]]>Wed, 24 Aug 2011 13:15:00 +0100Haus & Grund: Viele Hauseigentümer nicht betroffen
  Berlin, 24. August 2011. Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 müssen bis zum 31. Dezember 2011 begehbare, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken oder alternativ die Dachschrägen gedämmt werden. Aufgrund neuester offizieller EnEV-Auslegungen sind jedoch viele Hauseigentümer von dieser Regelung nicht betroffen. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland hin. Nach diesen neuen Auslegungen gelten folgende Decken bereits als gedämmt: alle massiven Deckenkonstruktionen, die seit 1969 errichtet wurden, sowie sämtliche Holzbalkendecken aller Baualtersklassen.   Weitere Ausnahmen:

• Für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern besteht die Dämmpflicht nicht, wenn sie ihre Häuser am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Im Falle eines Eigentümerwechsels hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit, der Pflicht nachzukommen.
• Die Dämmpflicht gilt nicht, wenn die erforderlichen Aufwendungen nicht durch die Energieeinsparung innerhalb einer angemessenen Frist erwirtschaftet werden können. Es obliegt den jeweiligen Baurechtsbehörden, die Angemessenheit der Amortisationsfristen zu bemessen. Die Fristen sollten jedoch deutlich kürzer bemessen sein als die technische Lebensdauer der betroffenen Bauteile.

  Hinweis für Vermieter:
Die geforderten Maßnahmen zur Dämmung der obersten Geschossdecke berechtigen zu einer Modernisierungsmieterhöhung. ]]>Thu, 18 Aug 2011 11:12:00 +0100Regelmäßig zur kühlen Tageszeit lüften
Wenn die Sonne in den kommenden Tagen für hochsommerliche Temperaturen sorgt, sollten Haus und Wohnung frühmorgens oder spät am Abend gelüftet werden, rät die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund. Nur dann kann die warme Luft in den Wohnräumen der kühleren Außenluft weichen. Der Luftaustausch erfolgt dabei umso schneller, je größer die Lüftungsöffnung ist. Auch im Sommer gilt die Regel: Fenster für einige Minuten vollständig öffnen, statt über einen längeren Zeitraum auf kipp stellen. Laut Haus & Grund sind außenliegende Jalousien, Markisen oder Rollos sinnvoll, um die Sonne erst gar nicht ins Innere des Hauses eindringen zu lassen. Jalousien und Rollos sollten an heißen Tagen ganztägig heruntergelassen werden. Wer dagegen lediglich die Gardinen zuzieht, verringert die Wärmeeinstrahlung nur geringfügig. Langfristig stellt eine begrünte Fassade einen ökologischen und preiswerten Sonnenschutz dar. Die Grünpflanzen halten einen Teil der Sonneneinstrahlung ab und verbessern durch Verdunstung das Kleinklima. Hier eignen sich besonders Efeu oder wilder Wein. Die Pflanzen benötigen einige Jahre, bis die gesamte Fassade bedeckt ist, und bedürfen einer gewissen Pflege. ]]>Tue, 09 Aug 2011 10:43:00 +0100Ab 1. November 2011 gilt eine neue Trinkwasserverordnung
Am 1. November 2011 tritt die neue Trinkwasserverordnung in Kraft. Für Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit einer zentralen Anlage zur Bereitung von Warmwasser bedeutet dies, dass das Wasser in solchen Anlagen jährlich auf Legionellen untersucht werden muss. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. Die Untersuchung koste bei einem Haus mit acht Parteien voraussichtlich etwa 200 Euro pro Jahr. Als Teil der Betriebskosten könnten diese Aufwendungen grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden. Nach Angaben von Haus & Grund sind Vermieter zunächst verpflichtet, die Existenz vorhandener Wasserverteilungssysteme gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Die Inbetriebnahme einer solchen Wasserverteilungsanlage sollte dem Amt ebenso angezeigt werden wie bauliche oder betriebstechnische Änderungen an der Anlage. An Wasserverteilungssystemen, die eine Mindestgröße von 400 Liter aufweisen, müssten einmal jährlich an mehreren repräsentativen Stellen Wasserproben entnommen und diese dann auf Legionellen untersucht werden. Nur registrierte Unternehmen seien befugt, solche Untersuchungen durchzuführen. Entsprechende Listen werden die Landesgesundheitsministerien bereitstellen. Nach Abschluss der Untersuchung sollten die Ergebnisse innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Gesundheitsamt mitgeteilt werden. Die Originale der Prüfberichte müsse der Eigentümer zehn Jahre verwahren. Hintergrund: Gesundheitsexperten vermuten, dass viele, teilweise auch tödlich verlaufende Lungenentzündungen auf eine nicht erkannte Infektion mit Legionellen zurückzuführen sind. Da Legionellen nur in warmem Wasser vorkommen und durch Einatmen übertragen werden, stehen insbesondere Warmwasserbereitungsanlagen in Mehrfamilienhäusern als Brutstätte der Bakterien unter Verdacht. So können beispielsweise beim Duschen mit dem zerstäubten Trinkwasser Legionellen eingeatmet werden. Ein Beweis dieser These ist jedoch noch nicht erbracht. Dennoch ordnet das Gesundheitsministerium eine verschärfte Kontrolle und Überprüfungen der Warmwasserbereitungsanlagen an, um die Bewohner vor dieser potenziellen Gefahr zu schützen. ]]>Wed, 03 Aug 2011 11:46:00 +0100Blockierendes Fahrzeug auf öffentlicher Straße muss entfernt werden
  Ein Grundstückseigentümer darf von einem Autofahrer die Entfernung seines auf einer öffentlichen Straße abgestellten Fahrzeuges verlangen, wenn dieses die Einfahrt zum Grundstück blockiert. Auf diese aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. V ZR 154/10) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin.

„Das Zuparken privater Grundstückseinfahrten ist ein häufiges und äußerst ärgerliches Problem. Mit seinem Urteil weitet der BGH das Recht des Eigentümers auf die Benutzung des eigenen Grundstücks auf die erschließende Straße aus“, kommentierte Haus & Grund-Jurist Kai Warnecke. Zugangsbehinderungen könne der Eigentümer unabhängig davon abwehren, ob sie im öffentlichen Straßenraum oder auf seinem eigenen Grundstück stattfänden.

Laut BGH ist es entscheidend, ob es zu einer tatsächlichen Behinderung kommt, wenn die Grundstückseinfahrt blockiert wird. Eine Eigentumsbeeinträchtigung liegt daher nicht vor, wenn in der Zeit der Blockierung niemand die Grundstückseinfahrt nutzen möchte. Darüber hinaus ist eine kurzfristige Blockade der Zufahrt zum Be- und Entladen unter Nachbarn zu dulden.]]>Tue, 02 Aug 2011 11:27:00 +0100Leistungen des Mieters muss im Voraus vereinbart werden und nachvollziehbar sein
Sofern bei einem Mietvertrag zwischen Verwandten die Miete in Dienstleistungen und nicht in Geld besteht, muss der Wert der Miete im Voraus vereinbart werden und nachvollziehbar sein. Ansonsten sind solche Vereinbarungen steuerlich nicht anzuerkennen. Dies geht aus einer Entscheidung des Hessischen Finanzgerichts hervor (Urteil vom 27. Oktober 2010, Az. 3 K 646/06 und 3 K 2511/06), auf die die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund aufmerksam macht. Mietverträge zwischen nahe stehenden Personen werden im Allgemeinen steuerlich nur dann anerkannt, wenn die Verträge wirksam vereinbart wurden und sowohl Gestaltung als auch Durchführung des Vertrages dem entspricht, was zwischen Fremden üblich ist.   Im Streitfall hatte der Kläger auf einem Grundstück ein Einfamilienhaus errichtet. Für die Jahre 2002 und 2003 gab der Kläger in seiner Steuererklärung an, das Haus an seine Eltern vermietet zu haben und machte als Werbungskosten Zinsen sowie Abschreibungen (AfA) geltend. Einnahmen gab er nicht an. Das Finanzamt lehnte die Anerkennung der Werbungskosten aufgrund der unentgeltlichen Überlassung des Hauses ab. Im anschließenden Einspruchsverfahren machte der Kläger geltend, seinen Eltern das Haus nicht unentgeltlich, sondern gegen die Erbringung von Dienst- und Arbeitsleistungen überlassen zu haben. Ohne nachvollziehbare Nachweise sei auch dies nicht anzuerkennen, so das Finanzamt. Das anschließend angerufene Finanzgericht bestätigte diese Auffassung. ]]>Tue, 26 Jul 2011 14:38:00 +0100Kommunen verteuern Wohnnebenkosten - Berlin weiter einsame Spitze
  In fast jeder dritten größeren Stadt wurde 2011 die Grundsteuer für bebaute Grundstücke (Grundsteuer B) erhöht. Darauf macht die Eigentümerschutz-Gemeinschaft aufmerksam und verweist auf Erhebungen des Deutschen Industrie- und Handelskammertages. Dieser hatte kürzlich Zahlen für Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern veröffentlicht. Demnach ist der durchschnittliche Hebesatz bei der Grundsteuer B in diesem Jahr gegenüber 2010 von 507 auf 517 gestiegen.   Vor allem die Städte und Gemeinden im bevölkerungsreichsten Land Nordrhein-Westfalen (NRW) treiben damit die Wohnnebenkosten weiter spürbar in die Höhe. „Dies geht nicht nur zulasten selbstnutzender Eigentümer, sondern auch zulasten der Mieter, für die die Grundsteuer im Regelfall ein Bestandteil ihrer Betriebskostenabrechnung ist“, kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann. In NRW haben 34 von 76 Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern den Hebesatz erhöht. Absolut am stärksten stiegen die Hebesätze in Leipzig (von 500 auf 650 Prozent), Solingen (von 490 auf 590 Prozent), Castrop-Rauxel (von 410 auf 500 Prozent), Leverkusen (von 500 auf 590 Prozent), Iserlohn (von 400 auf 485 Prozent) und Stralsund (von 420 auf 500 Prozent). Mit einem Hebesatz von 810 Prozent bleibt Berlin bundesweit einsame Spitze.]]>Tue, 26 Jul 2011 14:38:00 +0100Kommunen verteuern Wohnnebenkosten - Berlin weiter einsame Spitze
  In fast jeder dritten größeren Stadt wurde 2011 die Grundsteuer für bebaute Grundstücke (Grundsteuer B) erhöht. Darauf macht die Eigentümerschutz-Gemeinschaft aufmerksam und verweist auf Erhebungen des Deutschen Industrie- und Handelskammertages. Dieser hatte kürzlich Zahlen für Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern veröffentlicht. Demnach ist der durchschnittliche Hebesatz bei der Grundsteuer B in diesem Jahr gegenüber 2010 von 507 auf 517 gestiegen.   Vor allem die Städte und Gemeinden im bevölkerungsreichsten Land Nordrhein-Westfalen (NRW) treiben damit die Wohnnebenkosten weiter spürbar in die Höhe. „Dies geht nicht nur zulasten selbstnutzender Eigentümer, sondern auch zulasten der Mieter, für die die Grundsteuer im Regelfall ein Bestandteil ihrer Betriebskostenabrechnung ist“, kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann. In NRW haben 34 von 76 Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern den Hebesatz erhöht. Absolut am stärksten stiegen die Hebesätze in Leipzig (von 500 auf 650 Prozent), Solingen (von 490 auf 590 Prozent), Castrop-Rauxel (von 410 auf 500 Prozent), Leverkusen (von 500 auf 590 Prozent), Iserlohn (von 400 auf 485 Prozent) und Stralsund (von 420 auf 500 Prozent). Mit einem Hebesatz von 810 Prozent bleibt Berlin bundesweit einsame Spitze.]]>Wed, 20 Jul 2011 12:57:00 +0100Haus & Grund fordert Initiative der Bundesregierung

Die Bundesregierung wird ihre energiepolitischen Ziele für den Gebäudebestand nicht erreichen, wenn sie auf steuerliche Anreize zur Förderung energetischer Sanierungen verzichtet. Sie sollte daher unverzüglich ein Vermittlungsverfahren einleiten, so dass die Länder dem Gesetz doch noch zustimmen. Das forderte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute in einem Schreiben an die Bundeskanzlerin, die verantwortlichen Bundesminister sowie an die Vorsitzenden der Regierungsfraktionen im Bundestag.

Steuerliche Anreize, die KfW-Förderung sowie die geplanten Mietrechtsänderungen bildeten zusammen einen unverzichtbaren Instrumentenmix. „Nur die Kombination dieser Instrumente wird das Sanierungstempo im Gebäudebestand wirksam erhöhen“, schrieb Kornemann. In der Vergangenheit hätten sich Steuervorteile als außerordentlich wirksamer Investitionsanreiz durchgesetzt, insbesondere bei selbstnutzenden Eigentümern.

Hintergrund:
Der Bundesrat hat am 8. Juli 2011 dem vom Bundestag verabschiedeten Gesetz zur steuerlichen Förderung der energetischen Sanierung von Wohngebäuden die Zustimmung verweigert und auch nicht den Vermittlungsausschuss angerufen. Die Länder haben ihre ablehnende Haltung zu dem Gesetz mehrheitlich damit begründet, dass sie die damit verbundenen Steuermindereinnahmen nicht tragen wollen. Somit liegt es nun an der Bundesregierung oder den Regierungsfraktionen, ein Vermittlungsverfahren einzuleiten.]]>Fri, 08 Jul 2011 13:14:00 +0100„Mit dem Verzicht auf die Rückkehr zu gleichen Kündigungsfristen für beide Mietvertragsparteien betreibt die Bundesregierung den Bruch ihres Koalitionsvertrages zu Lasten der Vermieter“, kritisiert Andreas Stücke, Generalsekretär von Haus & Grund Deutschland, entsprechende Medienberichte. Für Mieter bleibt es damit bei der dreimonatigen, für Vermieter bei der bis zu sechs Monate längeren Kündigungsfrist. Die unterschiedlichen Kündigungsfristen benachteiligten Vermieter unangemessen gegenüber Mietern. „Das Gesetz berücksichtigt allein die Mobilitätsbedürfnisse von Mietern. Vermieter, die etwa aus gesundheitlichen Gründen möglichst umgehend in ihre Erdgeschosswohnung umziehen müssen, können dieses Interesse nach der geltenden Rechtslage oftmals nur mit erheblichen Verzögerungen durchsetzen“, erläutert Stücke. Ohne Not werfe die Koalition ein wichtiges Vorhaben des Koalitionsvertrages über Bord. Hintergrund: Gemäß § 573c BGB können Mieter bis zum dritten Werktag eines jeden Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dies ist die dreimonatige Kündigungsfrist. Die Kündigungsfrist für Vermieter hingegen verlängert sich gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate. Dementsprechend gilt für Vermieter abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine drei-, sechs- oder neunmonatige Kündigungsfrist. ]]>Fri, 08 Jul 2011 13:13:00 +0100„Wenn die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudeerneuerung das Sanierungstempo wirksam erhöhen soll, ist das Gesetz noch an einigen Stellen deutlich nachzubessern. Jetzt muss zügig ein Vermittlungsverfahren eingeleitet werden.“ Das forderte Haus & Grund-Generalsekretär Andreas Stücke heute in Berlin. Zuvor war bekannt geworden, dass das Gesetz zur steuerlichen Förderung von Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden am Widerstand der Länder gescheitert war. Stücke begrüßte die vom Bundestag vorgesehenen Sonderregelungen für Gebäudesanierungen, kritisierte aber die geplanten hohen energetischen Anforderungen. Die verlangten 85 Prozent Energieverbrauch im Vergleich zum heutigen Neubaustandard seien im sanierten Altbaubestand regelmäßig nicht zu erreichen. Er schlug stattdessen eine Richtgröße von 115 Prozent vor. „Wenn die steuerliche Förderung wirklich einen Sanierungsanreiz für private Eigentümer bieten soll, müssen die strengen Anforderungen deutlich gesenkt werden“, sagte Stücke. Zudem forderte er, den steuerlichen Anreiz auch für selbstnutzende Hauseigentümer zu öffnen, die nicht eine Komplettsanierung vornehmen, sondern nur einzelne Maßnahmen vornehmen möchten. „In der Realität wird das Gros der Eigentümer nur Einzelmaßnahmen durchführen können. Für mehr reichen bei den meisten die finanziellen Mittel nicht aus“, sagte Stücke.]]>Wed, 06 Jul 2011 15:35:00 +0100Wenn ein Mieter vermutet, der Vermieter hält sich bei der Betriebskostenabrechnung nicht an das Wirtschaftlichkeitsgebot, muss er dies hinreichend darlegen und beweisen. Ein Hinweis auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes reicht dafür nicht. Auf dieses Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az. VIII ZR 340/10) macht die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund aufmerksam. „Diese Entscheidung ist wegweisend und ausdrücklich zu begrüßen. Damit wird der Betriebskostenspiegel des Mieterbundes auf sein wahres Maß gestutzt: er ist unbrauchbar“, kommentiert Haus & Grund-Jurist Kai Warnecke.   Im zu entscheidenden Fall beanstandete der Mieter die Höhe der auf ihn im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung entfallenden Müllgebühren unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen „Betriebskostenspiegels für Deutschland“. Laut BGH genügt dieser Betriebskostenspiegel nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Überregional auf empirischer Basis ermittelte Betriebskostenzusammenstellungen kämen angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu. „Damit bestätigt der BGH die Haltung von Haus & Grund. Die Pauschalierung von Betriebskosten unter Außerachtlassung technischer, objektbezogener, jahreszeitlicher sowie regionaler Besonderheiten ist ohne Aussagekraft“, sagte Warnecke.]]>Tue, 28 Jun 2011 09:42:00 +0100BFH-Urteil entlastet betroffene Eigenheimer
  Aufwendungen für die behindertengerechte Umgestaltung einer selbstgenutzten Immobilie können als außergewöhnliche Belastungen steuerlich geltend gemacht werden. Unerheblich ist dabei, ob durch den Umbau ein Gegenwert entsteht und ob der Eintritt der Behinderung auf einem unvorhersehbaren Ereignis beruht. Auf diese Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. VI R 16/10) macht die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund aufmerksam.   Im zu entscheidenden Fall hatte ein Ehepaar mit einem behinderten Kind im Jahr 2005 für 30.000 Euro ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus erworben und anschließend umfangreich für knapp 200.000 Euro umgebaut und modernisiert. Im Rahmen der Sanierung wurden unter anderem zwei Bäder mit bodengleichen Duschen eingebaut. In seiner Einkommensteuererklärung machte das Ehepaar 2006 etwa 30.000 Euro und 2007 rund 4.000 Euro an anteiligen Umbaukosten für den von einem zu einhundert Prozent behinderten Kind genutzten Wohnraum als außergewöhnliche Belastungen geltend. Das zuständige Finanzamt und das Finanzgericht lehnten die Anerkennung ab. Der BFH gab dem Ehepaar schließlich Recht. Die Aufwendungen für den behindertengerechten Umbau seien weder durch den Kinder- bzw. Behindertenpauschbetrag abgegolten noch sei es erheblich, ob die behinderungsgerechten Umbauten lange geplant worden seien. Abzugsfähig seien allerdings nicht die anteiligen Umbaukosten, sondern nur die durch den behindertengerechten Umbau entstandenen Mehrkosten. ]]>Tue, 21 Jun 2011 09:54:00 +0100Handwerker müssen Mängel beseitigen, auch wenn es teuer für sie ist
Lässt sich ein vom Handwerker verursachter Mangel nur auf eine ganz bestimmte Weise beheben, kann der Auftraggeber ein anderslautendes Angebot des Handwerkers zurückweisen. Auf diese Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Az. VII ZR 28/10) macht die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund aufmerksam. „Handwerker müssen künftig eine mangelfreie Leistung erbringen, auch wenn es teuer für sie wird“, begrüßte Haus & Grund-Rechtsexperte Kai Warnecke das Urteil. Im vorliegenden Fall hatte ein Hauseigentümer bei einem Handwerker eine Holztreppe bestellt. Diese wurde mangelhaft eingebaut. Ein Sachverständiger stellte fest, dass der Mangel im eingebauten Zustand nicht zu beheben sei. Die Treppe musste somit wieder ausgebaut werden. Diesen Aufwand wollte der Handwerker jedoch nicht betreiben und schlug andere Maßnahmen vor, die der Auftraggeber verweigerte. Der BGH gab dem Auftraggeber Recht. Der Eigentümer sei nicht verpflichtet gewesen, auf das Angebot des Handwerkers einzugehen. Denn die Mängel ließen sich nur im ausgebauten Zustand beheben, so dass der Handwerker dazu verpflichtet gewesen sei, den Ausbau vorzunehmen. Zwar sei es grundsätzlich Angelegenheit des Handwerkers zu entscheiden, wie er den vertragsgerechten Zustand herstelle. Sei dies jedoch nur auf eine Weise möglich, sei er dazu verpflichtet, entsprechend vorzugehen. Der Eigentümer hingegen habe das Recht, andere Maßnahmen von vornherein zurückzuweisen. ]]>Thu, 16 Jun 2011 09:48:00 +0100Versteckte Hinweise auf Abwesenheit vermeiden
Alle zwei Minuten wird in Deutschland eingebrochen. Nur jeder fünfte Einbruch wird aufgeklärt. Der durchschnittliche Schaden beläuft sich auf 2.378 Euro pro Fall. Vor diesem Hintergrund rät die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund jedem Sommerurlauber, vor der Abreise Haus und Wohnung effektiv vor Einbrechern zu schützen. Dass dies nicht teuer sein muss, zeigen die folgenden Empfehlungen: Freunde oder Nachbarn sollten regelmäßig den Briefkasten leeren. Um den Anschein zu erwecken, dass sich Personen in dem Haus bzw. in der Wohnung aufhalten, können über Zeitschaltuhren Rollläden betätigt und Lampen an- und ausgeschaltet werden. Die Ansage auf dem Anrufbeantworter darf nicht auf die Abwesenheit hindeuten. Am besten wird er komplett ausgeschaltet. Sichergestellt werden sollte, dass Fenster geschlossen sind und die Haustür nicht nur zugezogen, sondern abgeschlossen ist. Handwerkertermine oder Ähnliches sollten abgesagt werden. Anstatt Wertsachen frei herumliegen zu lassen, sind diese besser in einem Tresor bzw. Bankschließfach verwahrt. Eine vor der Abreise erstellte Liste und Fotos der Wertsachen können, wenn es doch zu einem Einbruch kommt, bei der Regulierung des Schadens helfen. Ratsam ist es, langfristig in die Sicherheitstechnik des eigenen Hauses bzw. der eigenen Wohnung zu investieren. So gibt es spezielle einbruchhemmende Türen und Fenster sowie elektronische Sicherheitssysteme. Was im Einzelfall sinnvoll ist, darüber informieren Experten der Polizei. ]]>Tue, 14 Jun 2011 12:59:00 +0100Kleine Wohnung ist steuerlich unbedenklich
Eine kleine Wohnung unterliegt nicht der Zweitwohnungsteuer, wenn der Inhaber dieser Wohnung gezwungenermaßen in ein Pflegeheim umziehen musste. Auf diese Entscheidung des Verwaltungsgerichts Gießen (Urteil vom 9. März 2011, Az. 8 K 48/10) weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. Voraussetzung ist, dass die Wohnung nur eine bescheidene Lebensführung zulässt. Im Streitfall hatte sich eine Wohnungsinhaberin gegen ihre Heranziehung zur Zweitwohnungsteuer gewandt. Bis zu ihrem aus gesundheitlichen Gründen erfolgten Umzug in ein Pflegeheim hatte sie eine 25-qm-Wohnung bewohnt, die sie auch weiter behalten wollte. Für diese Wohnung verlangte die Kommune Zweitwohnungsteuer. Das Verwaltungsgericht verneinte die Steuerpflicht und begründete seine Entscheidung unter anderem damit, dass die Zweitwohnungsteuer an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit anknüpfe. Durch den notwendigen Umzug in ein Pflegeheim und die dadurch frei werdende bescheidene Wohnung werde eine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit aber gerade nicht dokumentiert. ]]>