Seit mehreren Jahren fördert der Staat mit verschiedenen Instrumenten energetische Modernisierungen des Wohnungsbestandes. Die zentrale Rolle spielt dabei das CO2-Gebäudesanie-
rungsprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Das Forschungszentrum Jülich hat nun im Auftrag der KfW dieses Programm evaluiert. Gegenstand der Prüfung war die Frage, ob sich die in den Jahren 2005 bis 2007 mit KfW-Mitteln unterstützten Modernisierungen als wirtschaftlich erweisen.
Bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit von Modernisierungen vermieteter und selbstgenutzter Wohngebäude zogen die Forscher zwei grundlegende Kriterien heran: die Investitionskosten und die im Rahmen der Modernisierung erzielte Energieeinsparung. In allen drei Jahren waren die Investitionskosten höher als die über die Nutzungsdauer der modernisierten Gebäudeteile zu erwartenden Energieeinsparungen. „In der Folge würde der Investor einen Verlust tragen müssen“, konstatierten die Forscher. In einem nächsten Schritt erweiterten sie ihre Berechnung um das Kriterium der langfristig zu vermeidenden Umweltschäden. Die Forscher unterstellten, dass mit den Sanierungsmaßnahmen nur relativ geringe Umweltschäden vermieden werden. Unter dieser Prämisse konnten die energetischen Gebäudeinvestitionen der Jahre 2006 und 2007 die Rentabilitätsschwelle nicht erreichen. Diese Schwelle werde lediglich überschritten, wenn einer Empfehlung des Umweltbundesamtes folgend höhere vermiedene Umweltschäden unterstellt würden. |
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Problemfall vermieteter Wohnraum
Die Verfasser der Studie berücksichtigten
einen weiteren Faktor, der die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Gebäudemodernisierung positiv beeinflusst: den Zusatznutzen für die Bewohner. Die Forscher verweisen darauf, dass dieser Zusatz nutzen im vermieteten Wohnungsbestand vom Eigentümer in Form einer Mieterhöhung realisiert werden müsse.
In der Studie werden dabei drei Szenarien von Modernisierungsmieterhöhungen (MME) unterschieden:
- die MME ist am Markt nicht zu realisieren
- die MME ist am Markt in Höhe der Investitionskosten durchsetzbar oder
- die MME ist in voller Höhe des gesetzlich zulässigen Rahmens durchsetzbar.
Im ersten Fall verbessert sich die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nicht. Im zweiten Fall entsprechen die zusätzlichen Mieteinnahmen definitionsgemäß exakt den Aufwendungen. Im dritten Fall rechnet sich die Modernisierung für den Investor. Einschränkend merken die Forscher aus Jülich an, dass in strukturschwachen Regionen der Spielraum für mögliche Mieterhöhungen nach einer Modernisierung sehr begrenzt sei. In der Praxis könne die jährliche Miete durchschnittlich nur um 4,8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten und nicht um die gesetzlich zulässigen 11 Prozent erhöht werden. |
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Selbst mit KfW-Hilfe rechnet sich eine energetische Sanierung selten.
Die Analyse aus Jülich lässt aufmerken. Im Vergleich zum untersuchten Zeitraum sind die energetischen Anforderungen durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 nochmals um 30 Prozent verschärft worden. Diese zusätzlich zu erreichenden Energieeinsparungen haben Modernisierungsmaßnahmen deutlich verteuert. Die von der Bundesregierung geplante Evaluation der EnEV 2009 wird sich erneut der Wirtschaftlichkeitsfrage widmen müssen. Die Antwort dürfte nach der Studie aus Jülich kaum mehr überraschen. |
